Käibemaksuseadust tuleks muuta nii, et teatud protsent uusehitiste müügi käibemaksust laekuks sellele omavalitsusele, kuhu hoone ehitati. Omavalitsustel tuleb keelata valdavalt õigusvastased kaasrahastuse mudelid täielikult, kirjutavad Raul Ennus ja Kaido Loor.
Kui ostad Tallinnas või mõnes teises omavalitsuses uue korteri või üürid büroopinna, siis maksad tõenäoliselt kinni ka tüki lasteaiast, teelõigust, veetorust või haljasalast. Nii toimib osa kohalike omavalitsuste kaasrahastuse loogika: omavalitsus küsib arendajalt või muult maaomanikult raha avaliku taristu ja sotsiaalhoonete eest, arendaja lisab selle korteri või büroohoone hinnale ja maksab lõpptarbija selle kinni. See on mingis mõttes varjatud kohalik maks, mida keegi maksuks ei nimeta.
Tallinna kaasrahastuse mudelit analüüsis kevadel õiguskantsler ja leidis, et vastav Tallinna linnavolikogu määrus läheb vastuollu põhiseadusega. Õiguskantsler ootas määruse kooskõlla viimist hiljemalt 15. juuniks 2026. Seda ei ole paraku juhtunud. Tallinna linn on õiguskantsleri nõudeid eiranud ka varem, sõltumata valitsevast koalitsioonist.
Olukorrast arusaamiseks tuleb ka eristada rajatiste ja sotsiaalhoonete kaasrahastamist, sest neile kehtivad erinevad reeglid.
Praegune kord tekitab korruptsiooniohu
Millele õiguskantsler lühidalt viitas? Esiteks ületab määrus sotsiaalhoonete osas planeerimisseaduse volitusnormi. Planeerimisseadus lubab kehtestada korra üksnes planeeringuga otseselt seotud rajatiste – teede, välisvalgustuse, haljastuse – rahastamiseks.
Haldusmenetluse seadusest tuleneb omavalitsuse kaudne õigus nõuda maaomanikult detailplaneeringu algatamise otsuses sotsiaalhoonete ehitamise kuludes osalemist, aga ainult tingimusel, et kohalik omavalitsus ei suuda ilma selleta avalikku teenust pakkuda. Tallinna määrus eirab seda tingimust.
Teiseks toimib määruses sätestatud valemipõhine kaasrahastuse määr sisuliselt kui kohalik maks, mille kehtestamiseks puudub seaduslik alus. Eesti Vabariigis kehtestab maksud riigikogu, sest maks on omandipõhiõiguse raske ja järjepidev piiramine, mida saab kehtestada üksnes riigikogu seadusega või seaduse alusel.
Kolmandaks on riigikohus seadnud sotsiaalhooneteks raha nõudmisele selge lati: omavalitsus võib arendajalt raha nõuda ainult siis, kui tema rahapuudus on niivõrd suur, et ta ei suuda kulu ise kanda ja see võimetus on kinnitatud veenva teadmuspõhise analüüsiga. Raha nõudmine peab olema tõendatud erand, mitte kõigile ühe valemiga kehtiv reegel. Sisuliselt on riigikohus lubanud sotsiaalhoonete kaasrahastamist ainult omavalitsustele, mis on tõendatult “vaesed”, “rikkad” omavalitsused ei saa sotsiaalhoonete kaasrahastamist nõuda.
Õiguskantsleri pakkus lahenduse, et linn tohib kaasrahastamises kokku leppida ainult üksikjuhtumipõhiselt halduslepinguga, tõendades iga kord üksikasjaliku kuluarvestusega oma kulude tegelikku kasvu ja miks ei jätku linnal nende kohustuste täitmiseks raha.
Selline üksikjuhtumitel põhinev süsteem on aga üpris korruptsioonitundlik, kuna määratava tasu suurus ja sellega nõustumine võib saada planeeringu-, ehitus- või kasutusloa kinnitamise eelduseks.
Iga arenduse puhul hakata eraldi tõendama, et omavalitsusel pole raha kulu kandmiseks, on bürokraatlikult kallis, aeglane ja vaieldav, sest iga suurem planeering muutub potentsiaalseks pikaks õigusvaidluseks. Õiguskantsleri ettepanek on sisuliselt korrektne, aga praktikas võib see muuta majanduskeskkonna planeerimatuks ja planeeringud hakkavad veelgi venima. Pluss juba eespool mainitud korruptsioonirisk.
Lisaks on detailplaneerimata maa ostjal väga raske planeerida projekti tasuvust, kui tal on risk, et peab kandma kulusid, mille suurus ja tekkimise aeg on ebaselged. Ebaselgus tähendab riske ja suuremaid marginaale, et neid riske maandada, kokkuvõttes kõrgemat uusarenduste hinda.
Kuna projekteerimistingimustega ehitusõiguse andmisel ei ole omavalitsustel lubatud kaasrahastuse küsimine maaomanikult ja detailplaneeringu menetlusega on, siis eelistavad omavalitsused aeglast ja kulukat detailplaneeringu menetlust lihtsamate projekteerimistingimuste asemel.
Seome uusarenduse käibemaksu omavalitsusega
Probleemi tuum on mujal. Tuleb aktsepteerida, et võib-olla on nii vaeseid omavalitsusi, kellel ei ole piisavalt raha kõigi vajalike lasteaedade ja teede ehitamiseks, kui omavalitsuse haldusalale hooneid juurde rajatakse. Samal ajal on hoonete ehitus suur väärtusloome ja suur maksutulu, millest pea kõik saab endale keskvalitsus.
Iga 100 m2 elamispinna ehitamisest saab keskvalitsus käibemaksu, palgamakse ja aktsiise hinnanguliselt vähemalt 30–40 m2 sotsiaalhoone ehitamiseks. Äripindade üüri käibemaks laekub valitsusele pikema aja jooksul.
Kuna maaomaniku või arendaja maksupanus on märkimisväärne, on vale järeldada, et maaomanikud või arendajad jätavad kulud omavalitsusele kuidagi ebaõiglaselt. Sellest väärtusahelast võtab keskvalitsus nii suure tulu, millist kasumiprotsenti ei saavuta püsivalt ükski maaomanik. Ebaõiglane on hoopis see, et ehitamiselt maksutulu teeniv keskvalitsus seda omavalitsustega ei jaga.
Seega, selle asemel, et omavalitsused leiutavad õigusvastaseid skeeme, kuidas taristu ehitust kaasrahastada, kuidas menetlusi, väärtusloomet, töökohti ja maksutulu kinni hoida, et natukenegi raha “välja pressida” maaomanikult, tuleks probleem lahendada riigi tasandil ja kõigile omavalitsustele ühekorraga ja ühetaoliselt.
Käibemaksuseadust tuleks muuta nii, et teatud protsent uusehitiste müügi käibemaksust ja võib-olla ka äripindade üüri käibemaksust laekuks sellele omavalitsusele, kuhu hoone ehitati. Omavalitsustel tuleb keelata valdavalt õigusvastased kaasrahastuse mudelid täielikult.
Varjatud kohalik maks kaob ja arendaja ei pea enam korteri ega äripinna hinna sisse kirjutama läbipaistmatut lisatasu. Ettevõtete maksukoormus väheneb, sest riigile makstavast käibemaksust suunatakse osa lihtsalt ümber, ning uut maksu juurde ei tule. Kaasrahastuse tasu kaob.
Praegu võib tunduda uusarendus linnale pigem kulu ja tülina. Tallinna linnavolikoguski on kõlanud arvamusi, et ärme sinna küll uut planeeringut luba, kes need teed ja lasteaiad jõuab sinna ehitada.
Kui uusarenduse käibemaksust laekub omavalitsusele otsene tulu, tekib ka reaalne huvi planeeringuid kiiremini läbi viia ja anda ehitusõigused detailplaneeringu asemel projekteerimistingimustega. Areng muutub nõnda omavalitsusele tuluallikaks. Selge seaduslik protsent on ettearvatav, läbipaistev, kõigile võrdne, alati ühtviisi rakenduv ja põhiseadusega kooskõlas.
Loe ka ERRi portaalist.
